¿Cuánto pueden subirte el arriendo de vivienda en 2026?

Incremento máximo del canon de arrendamiento de vivienda urbana — Ley 820 de 2003

En 2026, el arriendo de una vivienda urbana en Colombia solo puede subir hasta un 5,10 %, que fue la inflación (IPC) de 2025 certificada por el DANE. El aumento se aplica una sola vez cada 12 meses, el arrendador debe avisarte por escrito y, si te cobran más que ese tope, no estás obligado a pagar el exceso. Así lo establece la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana.

¿Cuál es el incremento máximo del arriendo?

El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 dice que el canon puede aumentar hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. Eso significa que el tope cambia cada año:

 

Ojo: es un máximo, no una obligación. El arrendador puede subir menos o no subir nada. Lo que no puede es subir más.

Hay un segundo límite: el canon mensual nunca puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble (artículo 18 de la misma ley). Aunque el aumento del IPC quepa en los cálculos, si con él se pasa de ese 1 %, tampoco es válido.

¿Cómo se calcula?

Multiplica el arriendo actual por el porcentaje del IPC y súmalo. Para 2026:

 

Un error frecuente es creer que el arriendo sube con el salario mínimo. No es así: el salario mínimo subió más que la inflación, pero el arriendo se rige por el IPC, no por el salario.

¿Cuándo pueden aplicar el aumento?

Solo cuando el contrato cumpla 12 meses desde que empezó o desde el último incremento. Si firmaste en junio de 2025, el primer aumento posible es en junio de 2026, aunque el DANE haya publicado el IPC en enero.

Además, el arrendador debe informarte por escrito el valor del incremento y la fecha desde la que se aplica. Un mensaje verbal o un cobro sorpresa en el recibo no cumple ese requisito.

¿Esto aplica a locales y oficinas?

No. La Ley 820 de 2003 protege únicamente la vivienda urbana. En locales comerciales, oficinas, bodegas y consultorios el aumento se pacta libremente en el contrato (y se rige por el Código de Comercio). Si el contrato de tu local dice "IPC + 3 puntos", eso es válido.

Qué puedes hacer ahora

1. Revisa la fecha de inicio de tu contrato o del último aumento: antes de cumplir 12 meses, no te pueden subir nada.

2. Haz la cuenta con el 5,10 %. Si el aumento propuesto es mayor, está por fuera de la ley.

3. Pide el aviso por escrito si solo te lo dijeron de palabra.

4. No pagues el exceso. Puedes pagar el canon con el aumento legal y manifestar por escrito que el resto no procede. Si ya pagaste de más, puedes exigir la devolución o que se abone a los siguientes cánones.

5. Si no hay acuerdo, puedes acudir a la Alcaldía (inspección de vivienda o subsecretaría encargada de arrendamientos), que vigila el cumplimiento de la Ley 820 e impone sanciones. 

Cada contrato tiene cláusulas y situaciones que un artículo no alcanza a cubrir. Si quieres que un abogado revise tu contrato o la carta de incremento que te enviaron, en Legal Aid lo hacemos como parte de la afiliación.

Ivonne Ávila Cáceres

Legal Manager